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La noticia de que el Gobierno Nacional va a subastar 4 lotes en la zona de la Terminal de Ómnibus nos hace preguntar: ¿qué le queda a la ciudad?

9 de marzo de 2018

Sabemos que una de las normas más importantes que definen la ciudad es el Reglamento de Ordenamiento Urbano. En él se determinan no solo las centralidades, sus corredores, áreas de expansión y completamiento, sino también los distritos, la edificabilidad de las parcelas ubicadas en estos y -muy importante por cierto- los usos que se le pueden dar a cada lote o inmueble.

En el caso de estos inmuebles fiscales, pertenecientes al dominio privado del Estado Nacional, no dudamos que como dueño y administrador puedan tomar la decisión de venderlos, amparado en los mecanismos legales existentes. Tanto podemos estar de acuerdo con eso, como cuando lo estuvimos con la anterior gestión nacional al momento de llamar a licitación para construir las torres del Pro.Cre.Ar. en el Parque Federal. Eran terrenos de propiedad nacional, y hoy van a quedar en titularidad de los beneficiarios de las viviendas.

Pero para analizar la situación vale preguntarse entonces qué hubiese pasado si la gestión anterior del Gobierno Nacional hubiese optado por subastar esas fracciones (tal como pretende el actual gobierno) y el comprador decidido realizar allí un shopping, tal como está permitido en ese distrito. ¿Lo hubiésemos permitido? ¿Es lo que realmente queríamos y necesitábamos? Parecería que no nos hubiese bastado como ciudad tomar la misma actitud de entonces -excelente por cierto por parte del Ejecutivo Local- de contarle a los funcionarios burócratas de Buenos Aires que venían con el viejo Proyecto de Santa Fe Cambios de viviendas individuales, que en ese sector teníamos una zonificación con altura mínima, que el proyecto de viviendas podía ser más ambicioso y con más soluciones habitacionales.

Es por eso que creemos que ante la actual situación debemos discutir en Santa Fe la ciudad que queremos, apostando a tener claridad sobre el uso y el destino final que se les va a dar a esos inmuebles que si bien administra la Nación, son de todos. Saber qué santafesino y con qué obra va a ser beneficiado directa o indirectamente.

Por otra parte, queremos resaltar que es falso -y hasta puede entenderse como malicioso- el punto de los que pretenden decir que al “haberse iniciado un proceso de venta” no se puede modificar el distrito de zonificación. Para esto basta recordar, primero, que el proyecto de los concejales González y Simoniello –acompañados con la firma de Sergio Basile y Franco Ponce de León- para rezonificar bajo el “Distrito de Urbanización Futura” a las parcelas fue presentado en 2017, incluso antes del Decreto que dispuso avanzar en la venta el inmueble donde actualmente se ubica la concesionaria –en el entendimiento de conservar la potestad del municipio en la definición de los usos y destinos de dichos lotes para que respondan a las necesidades de los santafesinos-. Por otro lado, no podemos desconocer que sobre estos inmuebles no hay ningún derecho adquirido por parte de algún particular. Es decir, no conocemos información sobre algún permiso de obra otorgado a alguien.

Entendemos que sería absurdo que exista un permiso de obra si hoy el propietario es el Estado Nacional y es justamente quien lo pone a la venta. Pero nos llama la atención la premura para resaltar que “no se puede modificar algo que ya comenzó un proceso de venta”. Parecería indicar que en algún lugar ya saben qué es lo que se quiere desarrollar ahí y cuál es la ecuación económica.

Con este planteo parecería decirse que no se puede discutir la ciudad. Sabemos que no es así y podemos tomar muchos ejemplos de ello, tanto recordando la sanción del mismo Reglamento de Ordenamiento Urbano en 2010, como las modificaciones más recientes realizadas en la zona de barrio Candioti, donde el Municipio debió afrontar reclamos en los casos donde ya existían permisos, pero no sobre la inmensa mayoría de parcelas, lotes o inmuebles que fueron rezonificados o respecto de los cuales fueron modificados índices o alturas máximas, aun cuando muchos podrían haber estado en el mercado inmobiliario. Además en este caso concreto, qué mejor que poder discutirlo cuando está de por medio un actor público.

Por último, queremos dejar planteado muy sucintamente el tema referido a que el distrito de altura mínima (R1a) y la regulación solamente por indicadores -sin establecer alturas máximas- que fue establecida hace ya 8 años, pueden hoy ponerse en discusión.

Todos seguramente vamos a coincidir en que necesitamos crecer en densidad poblacional por cuestiones de eficiencia y economía en la prestación de servicios, pero cabe preguntarse algunas cuestiones: ¿por qué cuando se producen desarrollos inmobiliarios de urbanizaciones el urbanizador tiene a cargo obras de infraestructura que repercuten en la ciudad; y cuándo se desarrollan edificios la ciudad queda al margen? ¿O acaso no vamos a tener mayor cantidad de vecinos circulando por las mismas zonas que hoy queremos densificar? ¿Es sustentable, por ejemplo, no prever cuestiones de infraestructura de movilidad ante semejante situación? ¿Es justo, que en caso de afectaciones para el desarrollo de avenidas ni siquiera se ceda la fracción para completar la traza proyectada (caso de 9 de julio, por ejemplo) cuando es la misma ciudad la que otorgó los indicadores para el desarrollo de los edificios?

Recordemos que en el caso de los edificios en altura estos emprendimientos solo tributan al Municipio el 1% en concepto de derecho de edificación, que no es más que la retribución por el servicio de control.

Estamos lejos de querer desalentar las inversiones que tanto trabajo generan directa e indirectamente. Pero, ¿no le corresponde a la ciudad dar la discusión sobre quién y a dónde aportan y tributan los desarrolladores? ¿Qué otros beneficios nos quedan a los que habitamos la ciudad?

Volviendo al caso de los lotes cercanos a la terminal, entendemos que hay un condimento adicional que no se puede dejar de observar: la avenida “Leandro N. Alem”. Esta Ruta Nacional no solo detenta algunas fracciones del suelo que poseen el mayor valor de la ciudad y cuenta con un potencial enorme, sino que está sujeta a tal vez uno de los mayores cambios y transformaciones de su historia: la construcción del nuevo puente Santa Fe–Paraná y su traza, como así también los proyectos de traslado del Puerto, lo que puede derivar en un cambio absoluto en el destino de la Avenida, convirtiéndola definitivamente en un corredor de escala urbana, con todo lo que ello implica.

La pregunta que hacemos es simple y concreta: ¿qué le aporta a la ciudad esta venta de terrenos? Si lo que le va a quedar a Santa Fe es el 1% del derecho de edificación, y simplemente oferta de alquiler de departamentos –en el hipotético caso que se realice un emprendimiento inmobiliario- no tenemos dudas de que es un pésimo “negocio” para nuestros vecinos.

Las propuestas que refieran al aporte de obras concretas para lograr mayor equilibrio en la ciudad y/o la construcción de viviendas para quienes hoy no la tienen, son acciones a considerar. Desperdiciar suelo público en un área central de esta manera muestra una clara ausencia del Estado en su rol de equilibrar desigualdades por medio de la planificación.

Seguramente no tenemos la verdad absoluta en estos temas -como en ninguno- pero nos parece importante para la ciudad ponerlos en discusión.

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