Terrenos estacion belgrano

Sobre el posible Desarrollo Urbanístico detrás de la Estación Belgrano

2 de diciembre de 2018

Luego de comenzar con el remate público de los terrenos nacionales en la zona de la Terminal de Ómnibus, el municipio y el Gobierno Nacional (a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado) anunciarán  un “desarrollo urbanístico” para los terrenos ubicados detrás de la Estación Belgrano.

Así como manifestamos que esos terrenos públicos subastados representaban una verdadera oportunidad para la ciudad, por ser una de las pocas posibilidades de desarrollo en una zona importante y estratégica, desde Encuentro queremos expresar nuestra postura en relación a la urbanización de estás valiosas tierras ubicadas en la zona de la Estación Belgrano, que representan cerca de siete hectáreas tan o más importantes que las subastadas en Barrio Candioti.

 ¿Cómo logramos que el beneficio que este anuncio representará recaiga en la ciudad y en los santafesinos, y no se agote solo en una inversión inmobiliaria?

Por qué no imaginar la posibilidad de que en algún sector de estas siete hectáreas podamos generar un sistema de acceso a vivienda a familias que quedaron fuera del Pro.Cre.Ar del Parque Federal, o pensar también en afectar mayor cantidad de espacios verdes que lo que plantea la Ordenanza vigente. O por qué no brindar la oportunidad a quienes puedan pagar una cuota similar a la de un alquiler y generar estrategias para que puedan acceder a su primera casa.

Análisis y Propuestas

En primer lugar, estamos convencidos que en este Desarrollo deberá aplicarse lo previsto en la Ordenanza de Urbanizaciones y Loteos Nº 7.677.¿Esto qué significa?Que las aperturas de calles, la cesión de superficie para espacio verde y reserva de tierras, como la ejecución de obras de iluminación, desagües pluviales, pavimento, forestación y movilidad urbana, entre otras, deberán estar a cargo de los desarrolladores, beneficiarios directos de la urbanización.

En tal sentido, entendemos que deberá prestarse especial atención a la hora de decidir la ubicación del espacio verde (10% del total de la superficie a urbanizar) y el destino del área de reserva (5% del total de la superficie a urbanizar) para ser destinados a equipamientos o viviendas sociales, ya que este será el mínimo que en suelo deberá recibir la ciudad. El Concejo Municipal deberá tener un rol activo para determinar específicamente estas cuestiones.

Por otro lado planteamos que, teniendo en cuenta los beneficios extraordinarios capaces de generar un desarrollo inmobiliario semejante, se debería pensar nuevos instrumentos de gestión de suelo capaces de establecer un reparto equitativo de cargas y beneficios y contribuir a garantizar el derecho a la ciudad de todos los vecinos.

¿Por qué?

Porque estamos hablando de suelo público de alto valor inmobiliario. Estos inmuebles adquirieron este valor por el esfuerzo de la misma ciudad. Por un lado, por las decisiones urbanísticas adoptadas en las normativas, pero también por obras como la puesta en valor de Bulevar Gálvez y la Estación Belgrano, la pavimentación de Candioti Norte o la iluminación del puente colgante, por nombrar solo algunas.

En este sentido, con el fin de aportar algunas ideas, entendemos que será importante que el Concejo Municipal discuta la creación de un distrito de urbanización especial cómo lo ha hecho anteriormente con Mi Tierra Mi Casa y Parque Norte, incorporando instrumentos para captar e incluso movilizar parte de la plusvalía que se ha generado en estos terrenos hacia otros sectores de la ciudad.

Decisión que llamativamente no ha tomado el Gobierno Local ni el Nacional para el caso de venta de terrenos en el entorno de la Terminal, incluso estando regulado (Art. 57 de la Ley N° 27.341 B.O. 21/12/2016) perdiendo la oportunidad de obtener beneficios directos para la ciudad, con obras concretas y no con promesas vagas.

¿Qué proponemos?

Se debería pensar en otorgar el derecho a edificar o desarrollar por encima de determinados indicadores o alturas, a cambio de obras de pavimiento, cloacas, gas e infraestructura de la movilidad en otros barrios de la ciudad.

Por otro lado, evaluar la obligación de ceder un porcentaje de los departamentos construidos para edificios residenciales -que en otras ciudades es del 30%-, para que el Estado los pueda destinar a viviendas sujetas a créditos hipotecarios cómo el Pro.Cre.Ar. con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda de muchos vecinos que aún siguen sin poder acceder al sueño de la casa propia.

De concretarse proyectos de edificios con destino de oficinas, establecer como obligación la de destinar un porcentaje para microemprendedores locales, entre muchas otras cuestiones que deberían discutirse con mayor énfasis, tratándose de suelo público.

Creemos además que el Gobierno Nacional no debería decidir vender sin más los inmuebles mediante subasta pública, sino que podría evaluar que este gran proyecto urbano se puede realizar mediante la constitución de derechos de superficie, así como también consideramos que se deberían establecer derechos de preferencia a favor del Estado provincial o municipal ante posibles futuras transferencias.

Otra cuestión sobre la que seguimos poniendo énfasis, es que se establezcan condiciones previas a las adjudicaciones de estos derechos, como la obligación de comenzar a construir en un plazo de 3 años, y penalizaciones tributarias en caso de no hacerlo, con la finalidad de evitar la especulación inmobiliaria.

También creemos que no puede dejarse a la ciudadanía fuera de la discusión. La envergadura de estos proyectos sobre suelo público y de alto valor inmobiliario que pueden cambiar no solo una zona sino gran parte de la ciudad, debe contar con instancias de participación ciudadana efectivas, por lo que entendemos importante que se establezca con carácter obligatorio la realización de una Audiencia Pública.

La transparencia como camino

Es fundamental saber qué pretendemos realmente como Ciudad para todo este sector, quienes serán los beneficiarios directos e indirectos de los proyectos a realizarse, cuáles serán concretamente los proyectos públicos y privados, quienes aportarán en las cargas de infraestructura y servicios, y cuáles pueden ser las externalidades no queridas en caso de adoptarse decisiones parciales e incompletas. Para eso, hace falta una planificación seria que contemple estudios de impacto urbanos- ambientales que analicen temas centrales como el impacto en la movilidad y en la prestación en los servicios públicos.

Una ciudad más equitativa, equilibrada y sustentable requiere de la multiplicidad de voces y miradas, y no solo de decisiones que terminen en ganancias extraordinarias para unos pocos.

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