El suelo público es estratégico para el desarrollo de las ciudades y representa oportunidades únicas para promover el acceso a la vivienda, un derecho fundamental. Al respecto, desde Encuentro elaboramos un informe sobre la construcción de viviendas en la ciudad en los últimos años, cuántas familias pudieron acceder a ellas y la importancia de planificar a futuro qué hacer con las hectáreas que quedan libres.
En Santa Fe, si bien el 95% del suelo vacante pertenece a propietarios privados, contamos actualmente con suelo público para construir más de 5.000 viviendas. Para poder avanzar en ejecutarlas, cada nivel del Estado debe poner lo suyo.
Desde la ciudad, entendemos que debemos encontrarnos y construir una política de suelo en la que efectivamente seamos actores, alentando la participación ciudadana, con ideas y reglas claras; siendo capaces de coordinar esfuerzos, optimizar recursos, actualizar normativas, con el mismo objetivo común y sin distinciones.
Nuestra ciudad
Santa Fe tiene una superficie total de 268 km2, por lo que la densidad promedio estimada es de 1.495 habitantes por km2. Si computamos el área habitable/urbanizable, la misma asciende a 4.866 personas por km2, según población de 391.231 al año 2010. Si consideramos que, según el IPEC, para el 2020 la población de la ciudad será de 429.026 habitantes, la densidad poblacional habrá aumentado a 5.335 personas por km2.
De los 80,4 km2 (8.400 ha) del área habitable, quedan alrededor de 10km2 (1.000 hectáreas) libres de ocupación cuya zonificación admitiría destino residencial, lo que básicamente significa que podrían realizarse nuevos loteos y construirse nuevas viviendas.
De las 1.000 hectáreas vacantes, más del 94% pertenece a propietarios privados. Las que pertenecen al Estado –sin contabilizar plazas, parques o edificios públicos- se dividen de la siguiente manera:
En este contexto, los inmuebles ociosos o vacantes (aquellos desocupados y/o sin destino específico), tanto privados como públicos, tienen que ser gestionados estratégicamente para que cumplan con la función social y ambiental de la propiedad. Una de las herramientas que hace posible una gestión estratégica del suelo público y del déficit habitacional es el Banco de Tierras Municipal; en este sentido, nuestra ciudad transitó caminos diferentes en los últimos años.
¿Qué pasó en los últimos 20 años?
Alquileres
En la ciudad, desde el 2001 a esta parte, la tasa de inquilinato sigue creciendo. Es decir, en términos relativos, cada vez más familias deben pagar un alquiler para satisfacer sus necesidades de vivienda: en el 2001 representaban el 11,84%; en 2010 el 18,04% y seguramente hoy superamos largamente el 22%.
Si tenemos en cuenta el censo 2001 – 2010 y tomamos en cuenta la cantidad de CASAS Y DEPARTAMENTOS cruzados con el régimen de tenencia, se observa:
a) En el año 2001, de las 86.254 CASAS el 80% (69.051) eran propietarios de la vivienda y el terreno o solamente de la vivienda; mientras que el 9% (7798) eran inquilinos; en el año 2010 el régimen de tenencia de las CASAS se mantiene relativamente estable: el 79% (72.525) son propietarios y el 12% inquilinos (11089).
b) En cuanto a los DEPARTAMENTOS, en el 2001 el 56% (8.982) eran propietarios; mientras que el 29% (4.640) eran inquilinos. Para el 2010, el régimen de tenencia de los DEPARTAMENTOS se modifica de manera considerable: el 48% (9.993) son propietarios mientras que el número inquilinos se incrementa al 45% (9.374). Por lo tanto, la cantidad de los propietarios e inquilinos prácticamente se iguala.
En los últimos años se desarrolló una gran cantidad edificios: ¿quiénes pudieron acceder a los 4431 nuevos departamentos producto de los 140 permisos de obra otorgados por la Municipalidad solamente entre 2012 y 20161?
Si tenemos en cuenta cómo sube el stock de departamentos y la cantidad de inquilinos –variaciones censo 2001-2010-, podemos afirmar que los nuevos departamentos construidos por el sector privado para el mercado inmobiliario, son puestos mayormente en alquiler.
Por otro lado, debemos tener presente que, si bien existe un crecimiento en la población urbana de nuestra ciudad, mucho más han crecido en términos relativos las localidades de su área metropolitana: para el 2020 se estima2 que la población de la ciudad sea de 429.026 habitantes y la del “Gran Santa Fe” de 547.977.
Este crecimiento exponencial de varias localidades aledañas se viene realizando de modo expansivo y en baja densidad. Esto lleva aparejadas complejidades a abordar en materia de infraestructura de la movilidad, riesgo hídrico, espacio público, educación, salud, acceso a agua potable, gas y cloaca, etc. Pone a prueba, al mismo tiempo, las relaciones de coordinación entre los distintos gobiernos locales y el provincial.
Este modelo de crecimiento expansivo se vio acelerado y agudizado a partir del año 2012 con la implementación del Programa Pro.Cre.Ar, que permitió que un importante número de familias santafesinas puedan hacer realidad el sueño de la casa propia a través de sus distintas líneas de crédito (Construcción y Compra de Terreno más construcción); y donde tuvo un papel fundamental la disponibilidad y oferta de lotes aptos para la construcción de viviendas en cada una de las localidades del Gran Santa Fe.
Más inmuebles para más viviendas
En el período 2011-2015 se incorporaron más de 40 hectáreas de suelo al Banco de Tierras Municipal, que luego fueron destinadas a satisfacer la necesidad de vivienda de más de 700 familias, a través de:
a) Urbanización y loteo de 12,6 hectáreas en el Barrio Nueva Esperanza Este. Del total de 380 lotes, el 42% se destinó para reubicación de familias en zona de riesgo hídrico; el resto, al Programa Provincial Mi Tierra Mi Casa, que sirvió de base para la aplicación más concentrada de créditos Pro.Cre.Ar. en la ciudad.
b) Convenio con Colegio Inmaculada para la incorporación de 21 hectáreas que hoy se encuentran en proceso de urbanización para generación de 392 lotes en Barrio Jesuitas.
c) Generación de suelo urbano en el marco del Programa Urbano del Oeste, donde se incorporaron alrededor de 6,5 hectáreas.
Similares políticas de gestión realizó el Gobierno de la Provincia con:
a) La adquisición de suelo para el programa Mi Tierra Mi Casa en el Barrio La Esmeralda Este, que tenía entre sus objetivos la generación de lotes con servicios a precios inferiores a los que ofrecía el mercado inmobiliario.
b) La ejecución de las viviendas de interés social en el Barrio La Esmeralda Este II.
c) El proceso de intervención urbana integral en barrio Acería.
En cuanto a las decisiones sobre suelo de propiedad del Estado Nacional:
a) Construcción de 368 unidades de vivienda en el sector del Parque Federal bajo la línea Desarrollo Urbanístico del Pro.Cre.Ar., de las cuales se adjudicaron 181 y se está encaminando nuevamente la terminación de las restantes 187.
Cambiamos
Desde la gestión de Cambiemos, y en particular en la ciudad desde el 2015, ha operado una lógica distinta respecto de qué hacer con el suelo público. Pareciera que la ciudad se puso en venta y olvidamos los ejemplos antes citados de cómo gestionar el suelo
público articulando con los distintos niveles del Estado, a fin de trabajar para paliar el déficit habitacional de la ciudad.
Recordemos que el año pasado fueron subastadas alrededor de 1,2ha -ubicadas sobre la Avenida Alem, en un lugar estratégico de la ciudad, con todos los servicios y por lo tanto de altísimo valor inmobiliario- por un valor total de $ 299.176.727,00 o su equivalente en dólares de US$ 6.956.993 (valor al día de la subasta de cada lote).
En suelo donde se pueden construir más de 900 viviendas, no se brindó la posibilidad de adjudicar siquiera una sola, o de impulsar proyectos de construcción de viviendas en otro sector de la ciudad. En definitiva, no se facilitó de manera directa o indirecta el acceso a la vivienda a las familias ni se le otorgó a la ciudad alguna obra que justifique la decisión de desprenderse de suelo público.
Por otro lado, sobre una manzana de propiedad del Estado Nacional afectada al plan Pro.Cre.Ar. en el sector del Parque Federal, se celebró un acuerdo público-privado en agosto de 2019, que en la actualidad está siendo revisado por el gobierno nacional. Según surge de la información oficial, una empresa privada construirá alrededor de 305 departamentos y 153 cocheras, de los cuales solamente 37 departamentos y 19 cocheras serán dispuestos para su adjudicación por parte del Estado. El resto, 268 departamentos, lo podrá vender libremente la empresa privada a sus clientes en el mercado inmobiliario.
Estamos convencidos de que no vale la pena desprenderse de suelo urbanizado y estratégicamente ubicado en la ciudad, a cambio de 37 departamentos o de fondos que no se destinaron a satisfacer la necesidad de vivienda, como en el caso de los que se ubican en la zona de la terminal. El suelo público vendido nunca más será recuperado.
Por eso, hoy tenemos una nueva oportunidad de plantear, discutir y defender el destino del escaso pero potencial suelo público con el que contamos para dar respuesta, en parte, a la gran demanda insatisfecha de vivienda de muchas familias de la ciudad. Y también para establecer las mejores relaciones de coordinación entre ciudad, provincia y nación para brindar oportunidades a más vecinos y vecinas.
¿Qué va a pasar en los próximos 20 años?
Estos datos nos llevan a reafirmar que, en un contexto económico que puso en jaque a los créditos hipotecarios UVA -aptos para la adquisición de vivienda construida-, no había razón que justifique la venta de lotes estatales para que empresas privadas construyan edificios, que no serán facilitados a aquellas familias que necesitan una casa propia. No planteamos la paralización y abandono del suelo público, sino la necesidad de que los nuevos departamentos que se construyan sobre suelo del Estado satisfagan al menos parte de la demanda insatisfecha de vivienda.
Esperamos con entusiasmo el relanzamiento del Plan Pro.Cre.Ar. y la construcción de más viviendas en la ciudad que tanta falta hacen.
Para eso tenemos que ser actores en la política de suelo, para poder planificar estratégicamente cómo desarrollar las hectáreas libres y urbanizables que quedan en la ciudad, especialmente las que pertenecen al Estado, ya que son un pequeño porcentaje (5.67% = 57ha) y representan oportunidades únicas para aquellas familias que de otra manera no podrían acceder a la casa propia. Solamente contemplando los de la Dirección
Provincial de Vivienda y Urbanismo de la Provincia, se pueden construir más de 1.000 departamentos.
Creemos que el acceso a la vivienda y al hábitat digno es un derecho y, para satisfacerlo, debemos trabajar para que aquellas tierras vacantes o inmuebles en desuso cumplan con su función social y ambiental, privilegiando el interés público y otorgando una solución a los vecinos y vecinas de la ciudad. Es por eso que desde Encuentro ponemos a disposición información referida a los bienes existentes y consideramos necesario:
1. Crear una Mesa de Gestión Participativa, con representación de todos los niveles del Estado y de organizaciones sociales, cuyos objetivos sean planificar, coordinar, evaluar y monitorear políticas públicas relativas al acceso a la vivienda en la ciudad.
2. Actualizar el Reglamento de Urbanizaciones, Subdivisiones y Mensuras para fijar pautas para desarrolladores y urbanizadores.
3. Establecer nuevos procedimientos para los trámites referidos a subdivisiones y loteos en zonas definidas como de consolidación de la ciudad, a fin de agilizar tiempos y simplificar requisitos.
4. Coordinar acciones tendientes a la armonización de la normativa referida a la autorización de loteos en localidades del Área Metropolitana y sus procedimientos, en el marco del Ente de Coordinación del Área Metropolitana de Santa Fe.
5. Evaluar la ampliación de las facultades que poseen los municipios para expropiar, con la finalidad de adquirir suelo donde construir viviendas o implementar planes habitacionales.
6. Trabajar de forma colaborativa cada uno de los proyectos especiales para desarrollar más viviendas con acceso a todos los servicios, en lotes públicos y privados, buscando establecer mejores usos y densidades.
En este sentido irán muchos de los proyectos que trabajaremos en el Concejo Municipal con el propósito de que sean cada vez más las familias que puedan cumplir el sueño de la casa propia.
En momentos de crisis debemos agudizar la imaginación para poder impulsar proyectos que nos permitan aprovechar uno de los recursos más escasos que tenemos, como es el suelo público.