PORTADA - Preguntas y respuestas

Preguntas y respuestas frecuentes sobre la #LeyDeAlquileres

01 - PREG - FINAL-01

A la hora de alquilar, el locador puede solicitarnos que abonemos un monto correspondiente a un mes de alquiler como anticipo, y/o un depósito en garantía, los cuales no podrán ser mayores al equivalente del primer mes de alquiler.

Además, se establece que el reintegro del mes de garantía deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, actualizado al valor del último mes de alquiler.

Si el depósito en garantía correspondía a un total de $10.000, monto equivalente al valor de alquiler del primer año, al tercer año habiendo subido el valor del alquiler a $ 18.000, lo que se debe devolver al inquilino es el concepto actualizado de $ 18.000 en dinero en efectivo.

En la ciudad de Santa Fe, las inmobiliarias o el locador generalmente solicitan el mes de adelanto del primer mes de alquiler y no el depósito en garantía pero pueden solicitarlo ya que la ley los autoriza.

02 - PREG-01

La nueva ley deja expresamente establecido que son a cargo del locador el pago de las expensas extraordinarias, mientras que el locatario deberá cumplir con el pago de aquellas que deriven de gastos habituales -expensas comunes-, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes.

Es importante que tengamos en cuenta que en la ciudad de Santa Fe contamos con la Ordenanza Nª 12641 que establece que los administradores de consorcios deben detallar y discriminar los gastos al momento del cobro de las mismas.

  
Ordenanza Nº 12641

03 - PREG-01

Se establece la posibilidad de que transcurridos 6 meses de contrato y notificando al locador con 3 meses de anticipación, el locatario puede rescindir el contrato sin abonar indemnización alguna.

Si el locatario decide resolver anticipadamente el contrato:

Antes del primer año de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler.

Transcurrido el primer año de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes de alquiler.

04 - PREG-01

Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a los efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de negativa o silencio del locador sobre llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin abonar indemnización alguna.

05 - PREG-01

En principio de la comisión, salvo pacto en contrario.

En la ciudad de Santa Fe generalmente este gasto es afrontado por el locatario. Según la Ley provincial Nº 13154 en su artículo 12º los honorarios del corredor inmobiliario queda librado a la voluntad de las partes, pero en nuestra ciudad se estima que están cobrando entre 4% a 6% del monto total del contrato.-

Dejamos un simulador para poder calcular el monto de la comisión y sellado (ver pregunta 7) según el canon locativo mensual.

* El monto del sellado corresponde para la locación de vivienda única, no para comercios

06 - PREG - FINAL-01

La nueva ley enuncia nuevas formas de garantizar el contrato de alquiler:  a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario;  c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o  e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. 

Si bien se enuncian nuevas formas de garantías, el contrato de alquiler se rige por la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que el locador no está obligado a aceptar estas nuevas herramientas, y puede establecer previamente qué garantías va aceptar del locatario. 

07 - PREG - FINAL-01

Es algo que deberá reglamentarse pero por el momento se deberá abonar el sellado como si el total del contrato fuese por el mismo monto mensual.

08 - PREG - FINAL-01

Entender cuál es la diferencia entre presentar codeudores o fiadores nos va a permitir poder comprender no sólo qué estamos firmando si no también las responsabilidades y el costo de los sellados a abonar.

Si una persona firma como codeudor de quien alquila, lo que asume es una responsabilidad igual a la del inquilino. En este caso, el sellado es del 1 por mil del total del contrato (por cada mil pesos de contrato se paga un peso)*

En cambio si alguien firma como fiador, en realidad al contrato de alquiler se agrega otro contrato (por más que estén impresos en la misma hoja) y por ende se agrega un sellado que es del 1.1 por ciento, esto es que por cada cien pesos de contrato paga un peso con diez centavos y cada mil pesos paga once pesos de sellado.

Más allá de la diferencia en cuanto al sellado, para poder reclamar al fiador, primero, la inmobiliaria o el dueño deberá reclamarle al inquilino.


*El sellado calculado en nuestro simulador refiere al caso del codeudor

09 - PREG - FINAL-01

Los contratos que se vencen desde el 20 de marzo pasado están amparados por el Decreto 320/20, que prorrogó hasta el día 30 de septiembre de este año la vigencia de los mismos.

Los que se firmen desde el 1 de Julio, que no sean renovaciones o provengan de un contrato anterior, tienen que confeccionarse de acuerdo a la nueva ley.

10 - PREG-01

Tenés que inscribirte en AFIP y cumplir con las obligaciones que corresponden como locador.

Si trabajás en relación de dependencia, sos jubilado o estás inscripto en el Régimen de Autónomos y el lugar donde vivís es alquilado, podrás deducir del Impuesto a las Ganancias una suma determinada con un monto máximo de tope.

11 - PREG-01

El domicilio electrónico se incorpora para todos los contratos en general, como así también en el contrato de locación.

Uno de los beneficios es la posibilidad de contar con una herramienta digital más ágil y sin costo para que las partes puedan ser notificadas a la dirección de correo electrónico.

También brinda la seguridad de que las partes sean notificadas, independientemente del domicilio especial que hayan constituido en el contrato y que pudiesen haber cambiado.

A la hora de alquilar, el locador puede solicitarnos que abonemos un monto correspondiente a un mes alquiler como anticipo, y/o un depósito en garantía, los cuales no podrán ser mayores al equivalente al primer mes de alquiler.

Además, se establece que el reintegro del mes de garantía deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, actualizado al valor del último mes de alquiler.

Si el depósito en garantía correspondía a un total de $10.000, monto equivalente al valor de alquiler del primer año, al tercer año habiendo subido el valor del alquiler a $ 18.000, lo que se debe devolver al inquilino es el concepto actualizado de $ 18.000 en dinero en efectivo.



La nueva ley deja expresamente establecido que son a cargo del locador el pago de las expensas extraordinarias, mientras que el locatario deberá cumplir con el pago de aquellas que deriven de gastos habituales -expensas comunes-, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes.



Se establece la posibilidad de que transcurridos 6 meses de contrato y notificando al locador con de 3 meses de anticipación, el locatario puede rescindir el contrato sin abonar indemnización alguna.



Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a los efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de negativa o silencio del locador sobre llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin abonar indemnización alguna.



En principio de la comisión, salvo pacto en contrario.



Si bien se enuncian nuevas formas de garantías, el contrato de alquiler se rige por la autonomía de la voluntad de la partes, por lo que el locador no está obligado a aceptar estas nuevas herramientas, y puede establecer previamente qué garantías va aceptar del locatario.



Entender cuál es la diferencia entre presentar codeudores o fiadores nos va a permitir poder comprender no sólo qué estamos firmando si no también las responsabilidades y el costo de los sellados a abonar.

Si una persona firma como codeudor de quien alquila, lo que asume es una responsabilidad igual a la del inquilino. Es por esto que el sellado es del 1 por mil del total del contrato (por cada mil pesos de contrato se paga un peso).-

En cambio si alguien firma como fiador, en realidad al contrato de alquiler se agrega otro contrato (por más que estén impresos en la misma hoja) y por ende se agrega un sellado que es del 1.1 por ciento, esto es que por cada cien pesos de contrato paga un peso con diez centavos y cada mil pesos paga once pesos de sellado.

Más allá de la diferencia en cuanto al sellado, para poder reclamar al fiador, primero, la inmobiliaria o el dueño deberá reclamarle al inquilino.



Los contratos que se vencen desde el 20 de marzo pasado están amparados por el Decreto 320/20, que prorrogó hasta el día 30 de septiembre de este año la vigencia de los mismos.

Los que se firmen desde el 1 de Julio, que no sean renovaciones o provengan de un contrato anterior, tienen que confeccionarse de acuerdo a la nueva ley.-



Es algo que deberá reglamentarse pero por el momento se deberá abonar el sellado como si el total del contrato fuese por el mismo monto mensual.

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