Para determinar cuál es la norma que se aplica a tu contrato de alquiler, es importante tener en cuenta la fecha en la cual lo firmaste.
¿Contrato de alquiler? Siempre por escrito.
Si alquilás un inmueble (sea por inmobiliaria o particular) el contrato siempre tiene que estar por escrito porque es la manera de probar que el contrato de alquiler existe.
¿Cuál es el plazo de duración?
Ley 27.551 y 27.737: El plazo es el pactado por las partes. Si no tiene plazo determinado, el mínimo es de 3 años.
DNU 70/23: El plazo es el pactado por las partes. Si no tiene plazo determinado, se considera de 2 años.
¿Cuáles pueden ser las
garantías de un contrato?
Ley 27.551 y 27.737
En caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer, al menos, dos de las siguientes alternativas:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario;
e) Recibo de sueldo.
DNU 70/2023
Las partes pueden determinar libremente las garantías
del contrato (cantidades y monedas).
Tené en cuenta que el contrato se rige por la autonomía de la voluntad de las partes, por lo que el locador no está obligado a aceptar, y puede establecer previamente qué garantías va a aceptar.
¿Cómo se determina el precio del contrato? ¿Y su actualización?
Ley 27.551
El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales . El contrato fija el precio del primer año de alquiler, luego se actualizará una vez al año según un índice publicado por el BCRA. Simulador para calcular el precio.
Ley 27.737
El precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales. El precio podrá ser actualizado con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses, según el índice Casa Propia.
DNU 70/2023
Los alquileres podrán establecerse en moneda nacional o extranjera. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual. Además, determinarán cuándo se ajustará el alquiler, utilizando cualquier índice, público o privado
¿Se deben registrar
los contratos?
Ley 27.551 y 27.737
Es una obligación del locador inscribir el contrato de locación en AFIP. Es importante tener en cuenta que por cada pago de alquiler que recibe, se debe emitir factura con el detalle de lo pagado
DNU 70/2023
Se elimina la obligación del locador de inscribir el contrato ante AFIP.
¿Qué se recomienda hacer cuando comienzo a habitar el inmueble?
El lugar donde estés alquilando puede estar en muy buenas condiciones cuando ingresas, pero es importante que inspecciones cuidadosamente la vivienda/departamento y el contrato que firmaste con el locador/inmobiliaria.
Es aconsejable presentar al locador o inmobiliaria, un descargo por escrito y con fotos que describan el verdadero estado del inmueble, dejando constancia de cualquier desperfecto que no haya sido declarado en el contrato.
Hacete preguntas como: ¿funcionan las cerraduras?, ¿están seguras las bisagras?, ¿hay grietas en la bañera?, ¿hay burbujas en la pintura?, ¿hay humedad en las paredes o techo? Estas te pueden servir para realizar el descargo y luego para comparar el estado de la vivienda al momento de la devolución.
¿Qué es el consorcio?
Un consorcio es una persona jurídica conformada por el conjunto de propietarios y propietarias de los departamentos que deciden por votación el funcionamiento de las partes comunes. Los inquilinos e inquilinas pueden participar de las reuniones de consorcio, pero no pueden votar. El administrador es el encargado de representar y gestionar las decisiones tomadas por los propietarios, dicha función puede ser llevada a cabo por uno de ellos o un tercero (inmobiliaria o empresa). Es quien administra los ingresos y gastos, encargándose de liquidar las expensas.
¿Quién afronta los gastos
por arreglo de los inmuebles?
Ley 27.551 y 27.737
En principio, es necesario distinguir entre aquellos arreglos urgentes y no urgentes. Para los arreglos no urgentes, es necesario dar aviso al locador/inmobiliaria para que realice las reparaciones dentro de un plazo que no puede ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la
intimación. Si no las realiza en ese tiempo, las puede efectuar el locatario y compensar los gastos de los próximos alquileres. Si se tratare de una reparación urgente (ejemplo: peligro de derrumbe) también se debe notificar al locador/ inmobiliaria y luego de 24 horas de recibida la notificación, si no fuere realizado el arreglo, se podrá ejecutar la obra y compensar los gastos de los próximos alquileres.
DNU 70/2023
El locador debe conservar el inmueble que ponga en alquiler a los fines de que el locatario pueda utilizarlo como vivienda, y efectuar -a su cargo- la reparación que exija el deterioro del inmueble.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o interfiere en el uso que el locatario hace del inmueble, éste último tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
El locatario sólo tendría a su cargo las mejoras de mero mantenimiento, es decir, los arreglos que sean necesarios por el deterioro que normalmente sufra el inmueble por su uso.
¿Qué son las expensas y quién
debe abonarlas? ¿Y los impuestos?
Ley 27.551 y 27.737
Las expensas son los pagos para afrontar los gastos de mantenimiento del edificio. Las expensas son comunes, es decir, deben ser divididas y abonadas entre todos los departamentos del edificio, y a su vez se clasifican en ordinarias o extraordinarias.
Las expensas ordinarias son las que se utilizan para cubrir gastos fijos y habituales. Son de carácter previsible y periódico, para afrontar los gastos de mantenimiento de cosas y espacios de uso común, portería, limpieza, entre otros. Le corresponde abonarlas al locatario.
Las extraordinarias, en cambio, son las que se utilizan para gastos imprevistos o eventuales que exceden a los gastos de mantenimiento (remodelaciones, reparaciones ocasionales, pago costas judiciales, integración del fondo de reserva, etc.). Son a cargo del propietario.
En Santa Fe contamos con la Ordenanza N°12.641 que establece cómo se deben detallar y liquidar las expensas de forma clara. Respecto de los impuestos, el propietario debe pagar los impuestos que gravan el inmueble, por ejemplo, el impuesto inmobiliario.
En cambio, el inquilino debe pagar aquellos gastos producidos por el uso del inmueble, por ejemplo, los
gastos de luz del inmueble.
¿Qué son las expensas y quién
debe abonarlas? ¿Y los impuestos?
DNU 70/23
Las partes pueden convenir cómo será el pago de las expensas, si nada dicen, las expensas ordinarias son a cargo del inquilino y las extraordinarias del locador.
El inquilino tiene a su cargo el pago de gastos que se originen por el uso de la propiedad (ejemplo, gastos de luz). En cambio, los impuestos que graven el inmueble (ejemplo, impuesto inmobiliario) deben ser abonados por el locador, salvo que en el contrato se establezca expresamente lo contrario.
¿Cómo puedo renovar el contrato?
Ley 27.551 y 27.737
Dentro de los últimos 3 meses de contrato, cualquiera de las partes puede notificar a la otra para reunirse a negociar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa el locador, el locatario podrá rescindir el contrato sin pagar indemnización.
DNU 70/2023
Si una vez vencido el plazo establecido, el locatario continúa con la posesión del inmueble se presume la continuación del contrato en los términos ya pactados.
¿Es posible finalizar el contrato antes del vencimiento del plazo?
Ley 27.551
Transcurridos los primeros seis meses de contrato y notificando al locador con 3 meses de anticipación, el locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin abonar indemnización alguna. Si no se notifica al locador con esa anticipación, el locatario podrá resolver el contrato notificando con un mes de antelación, abonando
indemnización al locador de la siguiente forma: en el primer año de vigencia de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler. Transcurrido el primer año de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes de alquiler.
¿Es posible finalizar el contrato antes del vencimiento del plazo?
Ley 27.737
Transcurridos los primeros seis primeros meses de contrato y notificando al locador con 3 meses de anticipación, el locatario puede disolver anticipadamente el contrato sin abonar indemnización alguna. Si no se notifica al locador con esa anticipación, el locatario podrá disolver el contrato notificando con un mes de antelación, abonando indemnización al locador de la siguiente forma: en el primer año de vigencia de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler. Transcurrido el primer año de contrato se debe abonar una indemnización equivalente a un mes de alquiler considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble.
¿Es posible finalizar el contrato antes del vencimiento del plazo?
DNU 70/23
El locatario podrá, en cualquier momento, dar por finalizado el contrato de alquiler abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo restante del contrato, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión.
Finalizado el contrato, ¿a quién debo entregar las llaves?
Se debe entregar el inmueble según lo convenido en el contrato. Es importante tener en cuenta el descargo presentado al inicio de la locación, si lo hubiere. Es recomendable desocupar el inmueble unos días antes al plazo establecido y solicitar una inspección por parte del locador o la inmobiliaria. Ante la negativa a recibir la llave por parte del locador o inmobiliaria, existe la posibilidad de consignarla.
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